地產(chǎn)經(jīng)緯丨上海中心城區(qū)加入“房票”陣營(yíng)，城市更新“工具箱”持續(xù)擴(kuò)容
業(yè)內(nèi)專家表示，房票制度已經(jīng)成為城市更新中的重要政策工具，傳統(tǒng)的房票機(jī)制是定向消化郊區(qū)特定板塊的新房庫(kù)存，而新鮮出爐的徐匯區(qū)“房票獎(jiǎng)勵(lì)”，核心在于為城市更新提速。
新華財(cái)經(jīng)上海10月28日電（談瑞）自去年8月上海市金山區(qū)發(fā)出上海首張房票以來(lái)，青浦區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)也先后跟進(jìn)實(shí)施房票制度。近期，位于中心城區(qū)的徐匯江南新村，也在征收方案中新增了“房票獎(jiǎng)勵(lì)”這一關(guān)鍵詞。業(yè)內(nèi)專家表示，房票制度已經(jīng)成為城市更新中的重要政策工具，傳統(tǒng)的房票機(jī)制是定向消化郊區(qū)特定板塊的新房庫(kù)存，而新鮮出爐的徐匯區(qū)“房票獎(jiǎng)勵(lì)”，核心在于為城市更新提速。
從郊區(qū)到中心城區(qū)，“房票”陣營(yíng)穩(wěn)步擴(kuò)大
所謂“房票”，指的是動(dòng)遷居民在實(shí)物安置、貨幣補(bǔ)償之后的第三種選擇，其核心路徑通常是由征收部門出具指定面額與使用規(guī)則的“購(gòu)房代金券”，居民在政府劃定的“房源超市”內(nèi)購(gòu)置房屋并進(jìn)行結(jié)算。這一模式為動(dòng)遷居民提供了更靈活的安置選擇，也成為城市更新中的重要政策工具。
上海房票安置政策的推進(jìn)有著清晰的脈絡(luò)。今年8月《上海市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)本市城中村改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》發(fā)布，明確提出各區(qū)可結(jié)合實(shí)際在改造項(xiàng)目中實(shí)施房票安置，為該政策在全市范圍的推廣奠定了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。而近期徐匯區(qū)江南新村地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償方案中明確提及“房票獎(jiǎng)勵(lì)”，標(biāo)志著房票制度正式納入中心城區(qū)城市更新的政策工具箱，具有重要的示范意義。
江南新村前身是建于上世紀(jì)50年代的江南造船廠職工宿舍，地處斜土路街道，地理位置優(yōu)越——南側(cè)緊鄰內(nèi)環(huán)線，直線距離黃浦江約800米，向西300米便是已完成動(dòng)遷的東安一村二村，跨過(guò)內(nèi)環(huán)就是綠城潮鳴東方、匯元璽等徐匯濱江知名樓盤。然而，考慮到其房齡普遍在60年以上，區(qū)域內(nèi)多數(shù)房屋都存在空間狹小、設(shè)施陳舊等問(wèn)題，當(dāng)?shù)鼐用窀纳凭幼l件的需求極為迫切。
根據(jù)10月22日落地的江南新村正式征收方案，“被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償方式的，在簽約期限內(nèi)與房屋征收部門簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的，自2025年1月22日起，至簽約期結(jié)束之日后18個(gè)月內(nèi)，被補(bǔ)償人或其直系親屬購(gòu)買本地塊范圍之外本市居住房屋的，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)憑購(gòu)買房屋的房地產(chǎn)權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)登記證等相關(guān)證明申請(qǐng)，每證按被征收房屋建筑面積給予2000元／平方米獎(jiǎng)勵(lì)。”
以40平方米的房屋為例做個(gè)簡(jiǎn)單測(cè)算：居民在房屋被征收之后，如選擇貨幣補(bǔ)償，則新購(gòu)房源沒(méi)有區(qū)域限制，也沒(méi)有新房與二手房的區(qū)別，只要購(gòu)買時(shí)間在1月22日后，即可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)憑借新的房產(chǎn)證等，即可獲得8萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，且這筆獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)可與早簽約獎(jiǎng)（1-3日內(nèi)簽約保底獎(jiǎng)勵(lì)40萬(wàn)元）、早搬遷獎(jiǎng)（1-15日內(nèi)搬離獎(jiǎng)勵(lì)4000元／平方米，保底16萬(wàn)元）、首批搬遷獎(jiǎng)（10萬(wàn)元）等其他獎(jiǎng)勵(lì)并行，如果疊加有成套價(jià)格補(bǔ)貼（60萬(wàn)元／證），總的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼金額便可輕松超過(guò)百萬(wàn)元。
從郊區(qū)到中心城區(qū)，“房票”變?cè)谀睦铮?/strong>
編號(hào)為001的房票于2024年8月發(fā)到了上海市金山衛(wèi)鎮(zhèn)橫浦村集體土地動(dòng)遷居民手中。2024年6月，金山區(qū)率先印發(fā)《金山區(qū)房票安置實(shí)施辦法（試行）》，其中提出，被補(bǔ)償人若選擇房票安置，可按照補(bǔ)償協(xié)議中補(bǔ)償款總金額的7%獲得政策性獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)激勵(lì)提升群眾選擇房票安置的積極性。同年年底，青浦區(qū)跟進(jìn)發(fā)布《房票安置操作口徑（試行）》征詢公示，在房源要求上提出更嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)——房源庫(kù)必須由已取證且竣工的現(xiàn)房組成，這與金山區(qū) “6個(gè)月內(nèi)竣工交付期房” 的規(guī)定相比，進(jìn)一步保障了安置群眾的住房權(quán)益，避免交付風(fēng)險(xiǎn)。
2025年7月，嘉定區(qū)的房票政策在靈活性上實(shí)現(xiàn)突破，《嘉定區(qū)房票安置實(shí)施辦法（試行）》中 “可拆分使用” 的條款顯著降低了購(gòu)房門檻，讓安置群眾能更靈活地根據(jù)自身需求分配購(gòu)房資金。以嘉定馬陸鎮(zhèn)彭趙村（北片區(qū)）城中村改造項(xiàng)目為例，項(xiàng)目采用 “現(xiàn)房+房票安置” 的組合模式：動(dòng)遷戶先選定一套安置房作為臨時(shí)居住和安置托底保障，剩余安置面積則折算成房票額度，再憑房票選購(gòu)納入 “房源超市” 的在售商品房。不過(guò)，該項(xiàng)目的房源超市限定在嘉定全區(qū)15個(gè)在售小區(qū)、2800多套房源范圍內(nèi)，不支持跨區(qū)使用，其定向消化郊區(qū)特定板塊新房庫(kù)存的政策導(dǎo)向明確。
“上海對(duì)‘房票’的探索仍在不斷提速，并從郊區(qū)試點(diǎn)正式邁入寸土寸金的市中心?！笨硕鸺瘓F(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，區(qū)別于金山、嘉定等區(qū)已經(jīng)實(shí)行的房票安置政策，徐匯區(qū)“房票獎(jiǎng)勵(lì)”模式有兩個(gè)大的關(guān)鍵點(diǎn)：使用范圍覆蓋全市的新房和二手房，以及購(gòu)買時(shí)間自今年1月22日起都在范圍內(nèi)?！按蚱屏舜饲敖紖^(qū)房票的時(shí)間和區(qū)域的局限，這也是房票制度在中心城區(qū)的創(chuàng)新之處。”
丁祖昱強(qiáng)調(diào)，傳統(tǒng)的房票機(jī)制是定向消化郊區(qū)特定板塊的新房庫(kù)存，而徐匯區(qū)“房票獎(jiǎng)勵(lì)”核心還是為了城市更新提速。
根據(jù)上海市委、市政府總體部署，到2026年底，上海將全面啟動(dòng)整體改造項(xiàng)目；到2027年，基本完成城中村整體改造項(xiàng)目的改造工作。在此背景下，房票制度作為重要配套措施，在助力改造推進(jìn)的同時(shí)，也面臨著多重挑戰(zhàn)。
從成效來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)綜合咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)城市測(cè)量師行在研報(bào)中表示，房票安置為城中村改造和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)多重積極影響。
其一，有利于增加安置的選擇性和積極性，打破傳統(tǒng)實(shí)物安置的局限，讓群眾能在指定范圍內(nèi)自主挑選不同區(qū)位、戶型和品質(zhì)的商品房，再加上獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的設(shè)置，既增強(qiáng)了群眾購(gòu)買力，又縮短了安置周期。其二，房票安置成為房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的關(guān)鍵抓手，通過(guò)定向釋放購(gòu)房需求，將征收補(bǔ)償資金轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買力，幫助開(kāi)發(fā)商加速銷售、盤活存量資產(chǎn)。其三，在優(yōu)化城市空間布局方面，房票安置減少了安置房建設(shè)需求，節(jié)省的土地可用于打造更具價(jià)值的商品房、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或公共配套，推動(dòng)城市功能布局升級(jí)。
不過(guò)，房票安置也存在一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。城市測(cè)量師認(rèn)為，一方面，受市場(chǎng)波動(dòng)影響大，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)能穩(wěn)定預(yù)期、促進(jìn)去庫(kù)存，但市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱后，開(kāi)發(fā)商無(wú)需依賴房源庫(kù)銷售，會(huì)導(dǎo)致可選房源減少，削弱政策效果。另一方面，供需結(jié)構(gòu)性矛盾難以解決，核心區(qū)域房源緊俏但吸引力強(qiáng)，偏遠(yuǎn)區(qū)域庫(kù)存高卻吸引力弱，房票獎(jiǎng)勵(lì)還會(huì)進(jìn)一步吸引群眾向核心區(qū)域聚集，加劇偏遠(yuǎn)區(qū)域去化壓力。此外，過(guò)度依賴房票可能掩蓋市場(chǎng)真實(shí)供需，減緩房企調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的步伐，甚至導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商持續(xù)開(kāi)發(fā)同質(zhì)化產(chǎn)品。
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編輯：李一帆
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